投資理財_行銷保險_企業經營

 許多總經的人鼓勵不要買房子. 認為少子化. 房屋的需求會減少. 所以供需的狀況不均衡. 房屋會跌價. 瑞士信貸的資料. 全球 1% 的人所擁有的財富比例. 以美國為例. 1% 的人. 約有 35% 左有的財富. 少數的人擁有絕大多數的財富本來就是已知的. 財富的組成有 3/4 是房地產. 1/4 是股票. 所以許多祈求少子化會將房地產價格拉下來. 其實這主要是少數富人是否有將配置資產的觀念改變.   若稅制的導引沒有變. 其實這部分的事實還是很難改變. 所以有時 我看到有人用供需理論, 少子化理論在解釋房地產. 真的是太學術了. 無論如何，在經濟體系運作的各面向累積到最後，數據顯示這些財富最後有3/4的比例，還是到了房地產. 帝寶開始賣的時候，每坪87萬，還賣得十分久很難賣. 隨時間推移，許多不是帝寶級的房子也早已超過每坪87萬. 只要貨幣供給持續增加. GDP持續增加，似乎這件事很難打破. 許多人希望房價跌個 5 成. 我猜想最緊張的是央行及相關的主管機關.  因為 銀行的資本本來就很有限. 現在擔保不足. 銀行會要貸款人提供更多的擔保. 若要不到擔保. 就會變成惡性循環. 產生系統風險. 銀行本來就是借貸的風險，控管. 這時存款戶會緊張銀行會倒. 會發生擠兌. 一連串的社會, 政治問題產生 . 股票市場跌了. 政府多數信心喊話加上國安基金進場. 股票市場跌 5 成不難見到. 信心恢復. 終究會回到正常. 但很少有執政者真的敢讓房地產崩跌 5 成. 因為那可能造成一連串的反應是難以收拾的.

 一.2024年房地產前景： 1》央行升息： 2〉2025-都更建案上市（辦公室）              -抱5年才賣房屋（2016入手） 3》台南房子- 年收入100萬/年      年青人可買10倍的房子，約1000萬/屋     但當時房價600～700萬/屋       --》有成長空間 4〉囤房稅 - 年增2萬稅/屋       影響不大，但是對建商影響大 5》新青安購屋案：成屋市場      40年，低利率      導致2023下半年，暴量 6》建商      1）18個月內開工- 空地      2）土建容積率     3）建照核准慢     4）銀行放貸緊縮 - 金管會     5）工法精進- 預鑄工法 7》整體房市；    1）量縮   2）價微揚   3）鎖5年：         若在5年內賣，稅多15% 8》買房後，       1）強迫儲蓄：      2）強迫好好工作： 對老闆恭恭敬敬 9〉侯趙配總統新政策：       1500萬全額貸：555方案           零頭款，前5年只繳息不繳本             0.5%利息補貼，十年閉鎖期。       --》補貼財政從那裡來，        --〉第6年的還款金額3倍，還款能力。       --〉信用才是一輩子的事

一. 實價登錄 - 樂居  實價登錄 查詢 1》2012年推出，人做假，廣告效益 2〉2021年. 實價登錄資訊透明化，      -交易門牌/地號，總價，車位，      -建物格局，管委會       -公寓（5F以下，沒電梯）       -華廈（11F以下）       - 大樓（11F以上） --》沒參考價值（太高/太低），       內政部會蓋牌 二.建商   1》18個月空地必需開發   2〉土建容積率 三.如何知道實際價格-萬/坪 1〉問銀行價格 2》問房仲業者     1〉我要買成功住區（Max)      2>我要賣成功社區（Min) --》實際價格=（max+min）/2